Desde que en 2010 publiqué Adiós, ladrillo, adiós, he dedicado mucho tiempo a la observación y análisis del sector inmobiliario y de los comportamientos de los agentes implicados con el fin de conocer en qué nos equivocamos y qué deberíamos cambiar para no repetir el doloroso recorrido que ya parece tocar a su fin. Todo ese aprendizaje ha quedado plasmado, junto con mucha más información, en Vuelve, ladrillo, vuelve, que acabo de publicar junto con Susana Burgos.

No cabe duda de que el escenario actual es diferente al de 2000

No cabe duda de que el escenario actual es muy diferente al del año 2000 y que por su propia naturaleza nos mantendrá alejados de algunos peligros de entonces: las descontroladas cajas de ahorros ya no existen, el tránsito al euro sólo se da una vez, la llegada de millones de inmigrantes no es probable a medio plazo y, sobre todo, el cambio de paradigma hipotecario del tipo fijo al variable no se repetirá.

Así pues, apenas quedan palancas para impulsar el mercado con el vigor de antaño. Sin embargo, hay algunas. Por ejemplo, el help to buy británico. Es un instrumento por el que el Estado cubre y sustituye el conveniente y necesario aporte de fondos propios que el comprador debería ahorrar para la entrada del piso. De nada sirve que la banca sea inflexible con un LTV tope del 80% si luego la Administración incide en la decisión del comprador hasta desvestirlo de su responsabilidad individual. Éstas son el tipo de medidas a las que, cuando todo va bien, nadie da importancia. Pero cuando el mercado se da la vuelta ponen en evidencia la vulnerabilidad del sistema. Pan para hoy, drama para mañana.

Los incentivos fiscales son otra palanca muy importante para dinamizar el mercado

También, y dado que durante estos años se han retirado drásticamente, los incentivos fiscales son otra palanca muy importante para dinamizar el mercado. Si bien pueden estar justificados temporalmente para reactivarlo, sabemos que estos no sólo no son eliminados cuando se alcanza velocidad de crucero, sino que se incrementan a la búsqueda de objetivos cortoplacistas de indicadores de PIB y empleo. Evitar el mal uso de los incentivos se compadece, sin embargo, con la suavización de los abusivos IBI, o de la recuperación del coeficiente de corrección monetaria, cuya desaparición se me antoja confiscatoria.

Por lo demás, el Banco de España y el Gobierno sí que han puesto en marcha medidas que favorecen la mesura: exigencias de mayor independencia para las tasadoras, limitación a la titulización de hipotecas de más de 30 años, exigencia de reconocimiento manuscrito de quien contrata un swap, una hipoteca multidivisa o una cláusula suelo, y hasta el propio impulso del alquiler vía Socimi.

Soy optimista, pero no podemos levantar la guardia.

POR JOSÉ LUIS RUIZ BARTOLOMÉ Consultor inmobiliario y acaba de publicar Vuelve, ladrillo, vuelve.
Via El Mundo