Le secret de la solidité du marché immobilier résidentiel espagnol
Les chiffres records de 2022 s’expliquent par les bons résultats enregistrés par le marché de l’immobilier d’occasion, et non par celui du neuf, ce qui évite le risque de voir se reproduire les difficultés de 2008.
Bien que les mois à venir s’accompagnent d’un ralentissement économique, le secteur résidentiel démontre sa capacité à s’adapter à ce nouveau contexte, où la hausse du coût de l’argent et l’inflation structurelle ont également entraîné une modification du cycle d’épargne et d’investissement, témoignant ainsi de la robustesse et du professionnalisme d’un marché à la pointe au niveau international.
Il ne fait aucun doute que ce processus de professionnalisation qu’a connu le secteur immobilier au cours de la dernière décennie, accompagné d’un intérêt croissant de la part du client final grâce à un meilleur niveau d’information, a permis au marché résidentiel de connaître un présent encourageant et un avenir prometteur.
2022 a été une année record pour le marché résidentiel en Espagne, avec plus de 600 000 transactions de vente et d’achat, selon les données de l’INE à la fin du mois de novembre, ce qui a fait de l’année dernière la plus active dans le secteur résidentiel depuis que l’organisme public a commencé à établir ses statistiques en 2007. Il ne fait aucun doute que ces chiffres records sont dus aux bons résultats du marché de l’immobilier d’occasion, qui a connu une année exceptionnelle l’année dernière, compensant ainsi le ralentissement de la construction neuve, qui reste toutefois loin des chiffres de la bulle immobilière d’il y a quinze ans. C’est là que réside la grande différence par rapport à 2008, ce qui évite un risque d’effondrement du secteur. Au plus fort du boom de la construction, il s’est avéré absolument impossible pour la demande d’absorber une offre qui ne cessait de croître de jour en jour, un scénario très différent de celui d’aujourd’hui où le stock disponible de constructions neuves reste insuffisant pour répondre à la demande. Pour replacer cela dans son contexte, on construit aujourd’hui cinq fois moins de logements neufs qu’il y a 15 ans, alors que plus de 600 000 permis de construire avaient été délivrés en une seule année, contre 100 000 à la fin de 2022. De plus, il n’y a aucun signe sérieux de surchauffe du marché. Le ratio entre les prêts hypothécaires accordés et les transactions de vente reste inférieur à un, avec un pourcentage élevé de prêts à taux fixe et un taux d’effort pour l’achat d’un logement qui, au troisième trimestre 2022, s’élevait à 34 %, contre 55 % en 2008.
Cependant, le marché résidentiel a déjà intégré le fait que cette année connaîtra un ajustement conforme aux prévisions, étant donné qu’au-delà des circonstances économiques, il est difficile de maintenir le rythme de l’année précédente, au cours de laquelle plusieurs facteurs se sont conjugués : une frénésie d’achat et une épargne accumulée, caractéristiques d’un scénario post-pandémique, ainsi qu’un contexte économique toujours très favorable.
La robustesse du marché résidentiel est consolidée par la nature transversale d’un segment d’activité où le marché résidentiel traditionnel côtoie ceux qui continuent de considérer le logement comme le meilleur investissement, ainsi que d’autres modèles tels que le « build-to-rent » (construction destinée à la location), les immeubles construits exclusivement pour louer des appartements, les résidences étudiantes, les appartements touristiques et les résidences pour seniors. En résumé, un large éventail d’alternatives qui témoignent de la capillarité du secteur résidentiel espagnol, de sa professionnalisation et de son adaptation en tant que modèle d’affaires d’avenir.
Ce travail mené par l’ensemble du secteur au cours des dernières années a permis au marché résidentiel de se consolider et de prendre de l’essor. L’expérience au niveau local, le fait de disposer d’une base de données exhaustive pour réaliser la meilleure évaluation des biens immobiliers et de bénéficier de l’analyse la plus précise de toutes les données pertinentes du marché, permet des transactions plus rapides et, surtout, plus efficaces, ce qui améliore l’expérience des acheteurs et des vendeurs. L’objectif est d’accélérer la prise de décision, d’optimiser le processus d’achat et de réduire les risques liés à chaque opération. Par exemple, savoir avant la concurrence quelles zones connaissent une augmentation de la demande est un facteur crucial pour les entreprises lorsqu’il s’agit d’offrir le meilleur produit au client.
Le marché résidentiel en Espagne traverse l’un de ses meilleurs moments, avec une stabilisation qui lui permet de surmonter tout cycle économique et de consolider son rôle de fer de lance au sein du secteur immobilier, l’un des piliers fondamentaux sur lesquels reposera la croissance économique de notre pays dans les années à venir. Si nous travaillons efficacement dans le domaine réglementaire, afin d’offrir une sécurité maximale aux particuliers et aux investisseurs, l’immobilier sera l’un des grands moteurs de l’économie espagnole à l’avenir et un modèle dont d’autres pays pourront s’inspirer.
Óscar Larrea est vice-président senior d’Evernest Espagne.