La nouvelle loi sur le crédit immobilier en Espagne

Après environ deux ans de retard, la nouvelle loi sur les prêts hypothécaires a été approuvée et devrait entrer en vigueur d’ici juin 2019. Mais qu’est-ce que cela signifie et quel sera son impact sur les prêts hypothécaires en Espagne ? Dans cet article, je vais aborder ce que je considère comme les dix principaux aspects de cette nouvelle législation.

1. Frais liés au crédit hypothécaire – qui paie ?
L’effet de la nouvelle loi le plus débattu dans les médias concerne les frais liés au crédit hypothécaire et la question de savoir qui doit les prendre en charge. L’AJD, également connue sous le nom de taxe hypothécaire, avait déjà été imposée aux banques à la fin de l’année dernière (cliquez ici pour consulter notre article à ce sujet) ; examinons donc comment la répartition des frais s’articule désormais selon la nouvelle loi :

À la charge des banques :
La « gestoria »
Le registre
Le notaire
L’AJD

À la charge du client :
L'expertise
Les frais d'ouverture/de dossier

Il s’agit là d’une nette amélioration des frais liés à l’hypothèque pour le client, car auparavant, tous ces frais étaient à sa charge.

Dans le cadre d’un refinancement où un client souhaite changer de banque, la nouvelle banque sera désormais tenue de verser à l’ancienne banque une partie proportionnelle des frais liés au capital restant dû.

2. Renforcement de la protection des consommateurs
La principale raison d’être de la nouvelle législation, fondée sur la directive 2014/17/UE relative au crédit hypothécaire, est le renforcement de la protection des consommateurs. Cet objectif doit être atteint grâce à un niveau d’information accru destiné au futur emprunteur. La banque doit fournir au futur client ce que l’on appelle la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, ou fiche d’information standardisée européenne). Ce document standardisé est conçu pour vous donner la meilleure vue d’ensemble possible des conditions générales du crédit hypothécaire proposé. L’objectif de la FEIN est de fournir au client un document contenant des informations personnalisées relatives à l’offre de crédit hypothécaire, permettant ainsi une comparaison plus directe des offres de crédit hypothécaire proposées par différents prestataires. Ce document aura une durée de validité d’au moins 10 jours. Parallèlement, la banque doit fournir au client la FAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), dans laquelle les clauses et éléments les plus pertinents seront expliqués de manière générale, ainsi qu’une copie du contrat. Si le prêt hypothécaire est à taux variable, le client recevra également un document distinct décrivant l’impact sur les mensualités dans différents scénarios.

Le futur emprunteur, accompagné des garants potentiels, devra se rendre obligatoirement chez le notaire au moins un jour avant la signature afin de bénéficier d’un conseil gratuit et de passer un test. Le notaire ne pourra pas authentifier les actes si le client ne réussit pas le test et tant qu’il n’aura pas été certifié que le futur emprunteur a bien reçu la documentation susmentionnée.

Les clauses des contrats hypothécaires qui ne respectent pas les dispositions prévues par la nouvelle loi sur l’hypothèque seront déclarées nulles de plein droit, ce qui signifie qu’il n’y aura plus de délai de prescription pour intenter une action en justice contre ces clauses abusives.

Il est également précisé que les banques ne sont pas autorisées à motiver leurs employés par des systèmes de rémunération liés au nombre de prêts hypothécaires accordés, ni à faire en sorte que les demandes de prêt hypothécaire ne soient pas examinées comme il se doit.

3. Des
frais de remboursement anticipé réduits Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier sera moins coûteux et ne pourra donner lieu à des frais que si la banque subit une perte. Les conditions varieront en fonction du type de prêt immobilier.

Si le prêt hypothécaire est à taux variable, les frais maximaux correspondront à l’une des deux options suivantes :
0,25 % uniquement pendant les trois premières années du contrat ;
0,15 % uniquement pendant les cinq premières années de la durée du prêt.
Si le prêt hypothécaire est à taux fixe, les frais peuvent atteindre :
2 % pendant les 10 premières années ;
1,5 % pendant le reste de la durée du prêt.

Les banques ne pourront plus retarder le remboursement anticipé d’un prêt immobilier, car un cadre juridique sera mis en place pour définir les modalités de cette procédure ainsi que le délai maximal à compter de la demande du client. Le délai de préavis maximal qu’une banque pourra exiger sera d’un mois, à l’issue duquel les banques disposeront de trois jours ouvrables pour examiner la demande et fournir les informations nécessaires.

4. Mesures incitatives en faveur du passage à un taux fixe
L’existence d’un grand nombre de prêts hypothécaires à taux variable constitue un risque, pour la simple raison que les mensualités peuvent augmenter considérablement au cours de la durée du prêt. Le fait qu’un client soit en mesure de rembourser son prêt aujourd’hui ne garantit pas que, à l’avenir, même si sa situation professionnelle reste inchangée, ces mensualités ne poseront pas de problème. Par conséquent, la nouvelle loi rendra moins coûteuse la conversion d’un prêt hypothécaire à taux variable en un prêt à taux fixe, que cela se fasse par le biais d’une novation du contrat avec l’entité existante ou par le biais d’un refinancement auprès d’une autre entité. Les frais maximaux, dans ce cas, s’élèveront à 0,15 % et ne s’appliqueront que si le changement intervient au cours des trois premières années de la durée du prêt hypothécaire. Il avait initialement été annoncé que cette mesure s’accompagnerait d’une réduction des frais de notaire et d’enregistrement, mais cela n’a finalement pas été le cas.

5. Au moins 12 mensualités hypothécaires impayées avant qu’une saisie ne soit possible.
Il s’agit sans doute du changement ayant le plus d’impact. L’article régissant la clause qui permet aux banques de saisir un bien immobilier fixe des conditions plus strictes avant qu’une saisie ne soit possible.

Plus précisément, les banques ne peuvent engager la procédure de saisie qu’une fois les seuils suivants atteints :
– Au cours de la première moitié de la durée du prêt hypothécaire : les arriérés s’élèvent à 3 % du capital accordé ou à l’équivalent de 12 mensualités
impayées.– Au cours de la seconde moitié de la durée du prêt hypothécaire : les arriérés s’élèvent à 7 % du capital accordé ou à l’équivalent de 15 mensualités impayées

En outre, la loi prévoit des intérêts de retard d’un montant maximal de 3 points au-dessus du taux d’intérêt de l’hypothèque en question.

6. Restrictions concernant les produits liés, les « vinculaciones »
: il s’agit sans doute de l’un des points les plus flous de la nouvelle loi sur le crédit hypothécaire. La vente de produits liés est interdite, ce qui signifie que les banques ne peuvent pas obliger le client à souscrire d’autres produits pour obtenir le crédit hypothécaire. Cependant, et c’est là que les choses deviennent floues, la loi autorise les banques à proposer un taux d’intérêt plus bas en échange de la souscription par le client à divers services de la banque.

Par ailleurs, il y aura probablement deux exceptions à l’interdiction concernant les produits en question.

Tout d’abord, les banques peuvent effectivement exiger la souscription d’une assurance habitation et/ou d’une assurance vie ou d’une assurance de protection des paiements. Dans ce cas, le client peut souscrire ces assurances auprès des prestataires de son choix et la banque ne peut pas augmenter le taux d’intérêt pour cette raison.

D’autre part, la banque peut également associer à l’hypothèque des produits dont l’intérêt pour le client peut être démontré. Il appartiendra à la Banque d’Espagne de déterminer quels services relèveront de cette catégorie.

En ce qui concerne la vente de produits associés, ou « ventes groupées », il est précisé que les banques doivent proposer au client deux offres afin de faciliter la comparaison : l’une incluant des produits associés et donnant droit à une réduction du taux d’intérêt, et l’autre sans produits associés.

7. Seuil de 0 % par défaut
La nouvelle réglementation précise que l’application d’un taux d’intérêt plancher dans les prêts hypothécaires à taux variable est interdite. Par conséquent, les banques ne pourront plus inclure les fameuses clauses de taux plancher dans les prêts hypothécaires, ni considérer l’Euribor comme étant de 0 % si cet indice se trouve en réalité en territoire négatif. Toutefois, il est également établi que le taux plancher par défaut des prêts hypothécaires sera de 0 % – en d’autres termes, les banques ne vous verseront pas d’intérêts pour le fait d’avoir contracté un prêt hypothécaire auprès d’elles.

8. Réglementation des prêts hypothécaires
multidevises Les prêts hypothécaires multidevises, c’est-à-dire les prêts accordés dans d’autres devises, sont également mentionnés dans la nouvelle loi. Les clients ayant souscrit ce type de produit ont le droit de passer à tout moment à l’euro. Les banques doivent informer périodiquement le client de toute augmentation de la dette résultant d’une hausse de la valeur de la devise par rapport à l’euro. En outre, en l’absence de limite contractuelle de ce risque, le document FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) doit inclure un exemple illustrant l’augmentation potentielle de la dette dans le cas où le taux de change subirait une fluctuation de 20 %.

Un autre aspect intéressant concernant la réglementation des prêts hypothécaires multidevises est que, si la banque ne respecte pas les exigences susmentionnées, le contrat sera considéré comme nul. Par conséquent, le client pourrait exiger que le prêt hypothécaire soit converti en euros rétroactivement et que tous les excédents de paiement effectués dans l’autre devise soient déduits du capital restant dû du prêt.

9. Réglementation des intermédiaires
Les intermédiaires ou courtiers, ainsi que les prêteurs privés, sont également mentionnés dans la nouvelle loi.

La liste ci-dessous présente une sélection des points les plus importants de ce paragraphe :
– La création d’un registre des intermédiaires, qui sera géré par la Banque d’Espagne et les communautés autonomes. L’activité de ces agences et sociétés sera supervisée par la Banque d’Espagne, sauf si elles exercent exclusivement dans une région spécifique. Dans ce cas, c’est la région concernée qui supervisera l’activité.
– Les intermédiaires et les prêteurs privés ne doivent pas avoir de casier judiciaire et ne doivent pas avoir été déclarés en faillite s’ils souhaitent exercer leurs activités en Espagne.
– La rémunération de l’intermédiaire doit être incluse dans le TAE (taux annuel effectif global) du crédit hypothécaire. En d’autres termes, la commission d’intermédiation ne peut être dissimulée en la laissant de côté lors du calcul du TAE.

10. Création d’un nouvel organisme chargé de traiter les réclamations et les litiges
Le dernier point fort de cet article est la création prochaine d’un nouvel organisme chargé de traiter les réclamations et les litiges liés aux prêts hypothécaires dans le secteur financier. Toutefois, cet organisme n’ayant pas encore été mis en place, c’est le « Servicio de Reclamaciones del Banco de España » qui se chargera de ces questions jusqu’à ce qu’il soit opérationnel.

Rétroactivité ? Seuls deux articles
concrets ont un caractère rétroactif :
1. L’article qui transforme un prêt hypothécaire à taux variable en prêt hypothécaire à taux fixe.
2. L’article régissant les possibilités de saisie d’un bien immobilier.

Il semble donc que ce soient là les seules mesures qui s’appliqueront également aux contrats existant avant l’entrée en vigueur de la législation.

En cas de reprise de possession, les clients sont libres de conserver la clause figurant dans leur contrat initial s’ils estiment que cela leur est plus pratique ou plus avantageux.

En revanche, le reste du texte de la « Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario » (loi sur les contrats de crédit immobilier) n’a pas de caractère rétroactif, ce qui signifie qu’il ne s’appliquera qu’aux contrats hypothécaires conclus après sa promulgation.

Le règlement devrait entrer en vigueur trois mois après sa publication au « Boletín Oficial del Estado », ce qui signifierait d’ici le mois de juin 2019.

Sources
: Cet article a été rédigé dans le but de clarifier certains des points qui nous semblent les plus importants de la nouvelle loi espagnole sur les prêts hypothécaires, qui s’appuie sur la directive européenne 2014/17/UE. Vous trouverez ci-dessous les liens vers les sources d’information utilisées pour la rédaction de cet article.

Directive européenne 2014/17/UE : https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/ALL/?uri=CELEX%3A32014L0017

Le projet de loi espagnol de novembre 2017 : http://www.congreso.es/public_oficiales/L12/CONG/BOCG/A/BOCG-12-A-12-1.PDF

La loi initiale de 1946 (il s’agit de la loi en cours de modification) : https://www.boe.es/buscar/pdf/1946/BOE-A-1946-2453-consolidado.pdf

Décret royal du 1er mars 2019 (voici les modifications législatives qui entreront en vigueur en juin) : https://www.boe.es/buscar/pdf/2019/BOE-A-2019-3108-consolidado.pdf

Avertissement :
Les traductions et interprétations qui ont permis la rédaction de cet article ont été réalisées avec la meilleure intention, mais Spectrum International Mortgages décline toute responsabilité en cas d’erreurs, d’interprétations erronées ou de traductions inexactes.

Si vous avez des doutes ou des questions concernant le contenu ou les conséquences de la nouvelle loi sur le crédit immobilier, nous vous recommandons de consulter un juriste.

Cet article reflète uniquement notre point de vue et ne saurait servir de source d’information dans un contexte juridique ou devant un tribunal