El secreto de la solidez del mercado inmobiliario residencial español
Las cifras récord de 2022 se deben al buen comportamiento de la vivienda de segunda mano, y no de la nueva, lo que evita el riesgo de que se repitan los problemas de 2008.
Aunque en los próximos meses se producirá un enfriamiento de la economía, el sector residencial está demostrando su capacidad para adaptarse a este nuevo escenario, en el que el aumento del precio del dinero y la inflación estructural también han provocado un cambio en el ciclo de ahorro e inversión, lo que pone de manifiesto la solidez y la profesionalidad de un mercado a la vanguardia internacional.
Sin duda, este proceso de profesionalización que ha experimentado el sector inmobiliario durante la última década, acompañado de un creciente interés por parte del cliente final como resultado de un mayor nivel de información, ha permitido que el mercado residencial disfrute de un presente alentador y un futuro prometedor.
El año 2022 fue un año récord para el mercado residencial en España, con más de 600 000 compraventas, según datos del INE a finales de noviembre, lo que convirtió al año pasado en el más activo en el sector residencial desde que este organismo público iniciara su serie estadística en 2007. Sin duda, estas cifras récord se deben al buen comportamiento de la vivienda de segunda mano, que vivió un año excepcional el año pasado, compensando la ralentización de la obra nueva, aún lejos de las cifras de la burbuja inmobiliaria de hace quince años. Ahí radica la gran diferencia con respecto a 2008, lo que aleja el riesgo de colapso del sector. En pleno auge de la construcción, resultó absolutamente imposible que la demanda absorbiera una oferta que crecía día a día, un escenario muy diferente al actual, en el que el stock disponible de obra nueva sigue siendo insuficiente para satisfacer la demanda. Para poner esto en contexto, actualmente se construyen cinco veces menos viviendas nuevas que hace 15 años, cuando se concedieron más de 600 000 licencias en un solo año, frente a las 100 000 de finales de 2022. Además, no hay signos graves de sobrecalentamiento en el mercado. La ratio de hipotecas formalizadas respecto a las transacciones de venta se mantiene por debajo de la unidad, con un alto porcentaje de préstamos a tipo fijo y una tasa de esfuerzo para la adquisición de vivienda que, en el tercer trimestre de 2022, se situó en el 34 %, frente al 55 % de 2008.
Sin embargo, el mercado residencial ya ha descontado que este año se producirá un ajuste dentro de lo esperado, dado que, más allá de las circunstancias económicas, resulta difícil mantener el ritmo de un año anterior en el que confluyeron varios elementos, relacionados con un frenesí comprador y el ahorro acumulado, típicos de un escenario pospandémico, así como con el impulso económico que aún era muy favorable.
La solidez del mercado residencial se ve consolidada por el carácter transversal de un segmento de negocio en el que el mercado residencial tradicional se entremezcla con quienes siguen considerando la vivienda como la mejor inversión y con otros modelos como el denominado «build-to-rent», edificios construidos íntegramente para alquilar pisos, residencias de estudiantes, apartamentos turísticos y residencias para la tercera edad. En definitiva, una amplia gama de alternativas que demuestran la capilaridad del sector residencial español, su profesionalización y su adaptación como modelo de negocio con futuro.
Este trabajo de todo el sector durante los últimos años ha permitido que el mercado residencial se consolide y se impulse. La experiencia a nivel local, contar con una amplia base de datos para realizar la mejor valoración de los inmuebles y disponer del mejor y más preciso análisis de todos los datos relevantes del mercado, permite transacciones más rápidas y, sobre todo, más eficientes, lo que mejora la experiencia de compradores y vendedores. El objetivo es agilizar la toma de decisiones, optimizar el proceso de compra y reducir los riesgos en cada operación. Por ejemplo, saber antes que la competencia qué zonas están experimentando un aumento de la demanda es un factor crucial para las empresas a la hora de ofrecer el mejor producto al cliente.
El mercado residencial en España atraviesa uno de sus mejores momentos, con una estabilización que le permite superar cualquier ciclo económico y consolida su papel como punta de lanza dentro del sector inmobiliario, uno de los pilares fundamentales en los que se basará el crecimiento económico de nuestro país en los próximos años. Si trabajamos bien en el ámbito normativo, para proporcionar la máxima seguridad a particulares e inversores, el sector inmobiliario será uno de los grandes catalizadores de la economía española en el futuro y un espejo en el que otros países podrán mirarse.
Óscar Larrea es vicepresidente sénior de Evernest España.