Das neue Hypothekengesetz in Spanien

Nach einer Verzögerung von rund zwei Jahren wurde das neue Hypothekengesetz verabschiedet und soll bis Juni 2019 in Kraft treten. Doch was bedeutet dies und wie wird es sich auf Hypotheken in Spanien auswirken? In diesem Artikel werde ich die meiner Meinung nach zehn wichtigsten Aspekte der neuen Gesetzgebung behandeln.

1. Hypothekenbezogene Kosten – wer zahlt?
Die in den Medien am meisten diskutierte Auswirkung des neuen Gesetzes sind die hypothekenbezogenen Kosten und die Frage, wer diese zu tragen hat. Die AJD, auch bekannt als Hypothekensteuer, wurde den Banken bereits Ende letzten Jahres auferlegt (klicken Sie hier für unseren Artikel zu diesem Thema), daher wollen wir uns nun ansehen, wie die Kostenverteilung nach dem neuen Gesetz aussieht:

Von den Banken zu tragen:
Die „Gestoria“
Das Grundbuchamt
Der Notar
Die AJD

Vom Kunden zu tragen:
Die Wertermittlung
Die Eröffnungs-/Bearbeitungsgebühr

Dies ist eine deutliche Verbesserung der hypothekenbezogenen Kosten für den Kunden, da zuvor alle diese Kosten zu Lasten des Kunden gingen.

Im Falle einer Umschuldung, bei der ein Kunde die Bank wechseln möchte, ist die neue Bank nun verpflichtet, der alten Bank einen anteiligen Teil der Kosten für das ausstehende Kapital zu erstatten.

2. Verbesserter Verbraucherschutz
Der Hauptgrund für die neue Gesetzgebung, die auf der Hypothekarkreditrichtlinie 2014/17/EU basiert, ist ein verbesserter Verbraucherschutz. Dies soll durch eine umfassendere Information der künftigen Kreditnehmer erreicht werden. Die Bank muss dem zukünftigen Kunden das sogenannte FEIN (Ficha Europea de Informacion Normalizada, d. h. das europäische standardisierte Informationsblatt) zur Verfügung stellen. Dieses standardisierte Dokument soll Ihnen den bestmöglichen Überblick über die Bedingungen des angebotenen Hypothekarkredits verschaffen. Der Zweck des FEIN besteht darin, dem Kunden ein Dokument mit personalisierten Informationen zum Hypothekenangebot zur Verfügung zu stellen und so einen direkteren Vergleich der Hypothekenangebote verschiedener Anbieter zu ermöglichen. Das Dokument ist für mindestens 10 Tage verbindlich. Parallel dazu muss die Bank dem Kunden die FAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) zur Verfügung stellen, in der die wichtigsten Klauseln und Elemente allgemein erläutert werden, zusammen mit einer Kopie des Vertrags. Handelt es sich um eine Hypothek mit variablem Zinssatz, erhält der Kunde zudem ein separates Dokument, in dem die Auswirkungen auf die Raten in verschiedenen Szenarien dargelegt werden.

Der künftige Kreditnehmer muss zusammen mit den potenziellen Bürgen mindestens einen Tag vor der Unterzeichnung zwingend beim Notar vorstellig werden, um eine kostenlose Beratung zu erhalten und einen Test zu absolvieren. Der Notar kann die Urkunden erst dann beglaubigen, wenn der Kunde den Test bestanden hat und bestätigt wurde, dass der künftige Kreditnehmer die oben genannten Unterlagen erhalten hat.

Klauseln in Hypothekenverträgen, die nicht den Bestimmungen des neuen Hypothekengesetzes entsprechen, werden von Rechts wegen für nichtig erklärt, was bedeutet, dass die Möglichkeit, gegen solche missbräuchlichen Klauseln rechtlich vorzugehen, nicht mehr verjährt.

Es wird zudem festgelegt, dass es den Banken untersagt ist, Mitarbeiter durch Vergütungsmodelle zu motivieren, die sich an der Anzahl der vergebenen Hypotheken orientieren, oder dafür zu sorgen, dass Hypothekenanträge nicht ordnungsgemäß geprüft werden.

3. Günstigere vorzeitige Rückzahlung
Die vorzeitige Rückzahlung eines Hypothekendarlehens wird günstiger und darf nur dann in Rechnung gestellt werden, wenn der Bank dadurch ein Verlust entsteht. Die Obergrenzen variieren je nach Art des Hypothekendarlehens.

Handelt es sich um ein Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz, beträgt die maximale Gebühr eine der beiden folgenden Optionen:
0,25 % ausschließlich während der ersten drei Vertragsjahre.
0,15 % ausschließlich während der ersten fünf Jahre der Laufzeit des Hypothekendarlehens.
Handelt es sich um ein Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz, können die Gebühren bis zu folgenden Sätzen betragen:
2 % während der ersten 10 Jahre.
1,5 % während der restlichen Laufzeit.

Die Banken werden die vorzeitige Rückzahlung eines Hypothekendarlehens nicht mehr verzögern können, da es einen rechtlichen Rahmen geben wird, der regelt, wie dies zu erfolgen hat und wie viel Zeit maximal ab dem Zeitpunkt des Antrags des Kunden vergehen darf. Die maximale Kündigungsfrist, die eine Bank verlangen kann, beträgt einen Monat; danach haben die Banken drei Werktage Zeit, um den Antrag zu prüfen und die entsprechenden Informationen bereitzustellen.

4. Anreize für den Wechsel zu einem Festzins
Es ist eine riskante Situation, wenn viele variabel verzinsliche Hypotheken bestehen, da die monatlichen Zahlungen während der Laufzeit der Hypothek erheblich steigen können. Dass sich ein Kunde die Hypothek derzeit leisten kann, garantiert nicht, dass die Zahlungen in Zukunft – selbst bei unveränderter Beschäftigungssituation – kein Problem darstellen werden. Daher wird es durch das neue Gesetz günstiger, eine Hypothek mit variablem Zinssatz in eine Festzinshypothek umzuwandeln, unabhängig davon, ob dies durch eine Vertragsnovation mit dem bestehenden Kreditgeber oder durch eine Umschuldung bei einem anderen Kreditgeber erfolgt. Die maximale Gebühr beträgt in diesem Fall 0,15 % und gilt nur, wenn die Umstellung innerhalb der ersten drei Jahre der Laufzeit der Hypothek erfolgt. Ursprünglich war vorgesehen, dass dies mit einer Senkung der Notar- und Registerkosten einhergehen sollte, doch letztendlich ist dies nicht geschehen.

5. Mindestens 12 ausstehende Hypothekenzahlungen, bevor eine Zwangsvollstreckung möglich ist
Dies ist möglicherweise die Änderung mit den größten Auswirkungen. Der Artikel, der die Klausel regelt, die es den Banken ermöglicht, eine Immobilie zu zwangsvollstrecken, legt strengere Voraussetzungen fest, bevor eine Zwangsvollstreckung möglich ist.

Konkret dürfen die Banken das Zwangsvollstreckungsverfahren erst einleiten, wenn die folgenden Schwellenwerte erreicht sind:
– In der ersten Hälfte der Laufzeit des Hypothekendarlehens: Die Zahlungsrückstände belaufen sich auf 3 % des gewährten Kapitals oder entsprechen 12 nicht gezahlten Monatsraten
.– In der zweiten Hälfte der Laufzeit des Hypothekendarlehens: Die Zahlungsrückstände belaufen sich auf 7 % des gewährten Kapitals oder entsprechen 15 nicht gezahlten Monatsraten

Darüber hinaus sieht das Gesetz Verzugszinsen in Höhe von maximal 3 Prozentpunkten über dem Zinssatz der betreffenden Hypothek vor.

6. Beschränkungen für gebündelte Produkte, die „vinculaciones“
Dies ist wahrscheinlich einer der unklarsten Punkte im neuen Hypothekengesetz. Der Verkauf gebündelter Produkte ist verboten, was bedeutet, dass die Banken den Kunden nicht dazu zwingen dürfen, andere Produkte abzuschließen, um die Hypothek zu erhalten. Allerdings – und hier wird es unklar – ist es den Banken gestattet, einen niedrigeren Zinssatz anzubieten, wenn der Kunde im Gegenzug verschiedene Dienstleistungen der Bank in Anspruch nimmt.

Darüber hinaus wird es wahrscheinlich zwei Ausnahmen vom Verbot der genannten Produkte geben.

Erstens können die Banken zwar verlangen, dass eine Hausrat- und/oder Lebens- bzw. Zahlungsausfallversicherung abgeschlossen wird, doch kann der Kunde diese Versicherungen bei Anbietern seiner Wahl abschließen, und die Bank darf den Zinssatz aus diesem Grund nicht erhöhen.

Zweitens kann die Bank der Hypothek auch Produkte hinzufügen, deren Nutzen für den Kunden nachgewiesen werden kann. Es obliegt der Banco de España zu entscheiden, welche Dienstleistungen in diese Kategorie fallen.

In Bezug auf den Verkauf von Zusatzprodukten, auch „gebündelte Verkäufe“ genannt, ist festgelegt, dass die Banken dem Kunden zwei Angebote unterbreiten müssen, um einen Vergleich zu ermöglichen: eines mit Zusatzprodukten, das einen Zinsrabatt beinhaltet, und eines ohne gebündelte Produkte.

7. 0 % als Untergrenze als Standard
In der neuen Verordnung ist festgelegt, dass die Anwendung eines Mindestzinssatzes bei variabel verzinslichen Hypotheken verboten ist. Daher dürfen die Banken die berüchtigten Floor-Klauseln nicht mehr in Hypotheken aufnehmen, und es ist ihnen auch nicht gestattet, den EURIBOR als 0 % anzusehen, wenn dieser Index tatsächlich im negativen Bereich liegt. Es wird jedoch auch festgelegt, dass der Standard-Mindestzinssatz bei Hypotheken 0 % beträgt – mit anderen Worten: Die Banken werden Ihnen keine Zinsen zahlen, wenn Sie eine Hypothek bei ihnen haben.

8. Regelung für Hypotheken in
mehreren Währungen Hypotheken in mehreren Währungen, d. h. Hypotheken, die in anderen Währungen gewährt werden, werden ebenfalls im neuen Gesetz erwähnt. Kunden mit einem solchen Produkt haben das Recht, die Währung jederzeit auf Euro umzustellen. Die Banken müssen den Kunden regelmäßig über jede Erhöhung der Schulden informieren, die durch einen höheren Wert der Währung im Vergleich zum Euro entsteht. Darüber hinaus muss das FEIN-Dokument (Ficha Europea de Informacion Normalizada) für den Fall, dass es keine vertragliche Begrenzung dieses Risikos gibt, ein Beispiel dafür enthalten, wie sich die Schulden erhöhen könnten, falls der Wechselkurs um 20 % schwankt.

Ein weiterer interessanter Aspekt hinsichtlich der Regulierung von Hypotheken in mehreren Währungen ist, dass der Vertrag als nichtig gilt, wenn die Bank die oben genannten Anforderungen nicht erfüllt. Folglich könnte der Kunde verlangen, dass die Hypothek rückwirkend auf Euro umgestellt wird und dass alle Überzahlungen in der anderen Währung vom ausstehenden Kapitalbetrag der Hypothek abgezogen werden.

9. Regulierung von Vermittlern Auch
die Vermittler oder Makler sowie private Kreditgeber werden in dem neuen Gesetz erwähnt.

Die folgende Liste enthält eine Auswahl der wichtigsten Punkte dieses Absatzes:
– Die Einrichtung eines Registers für Vermittler, das von der Banco de España und den Regionen (Comunidades Autónomas) verwaltet wird. Die Tätigkeit dieser Agenturen und Unternehmen wird von der Banco de España beaufsichtigt, es sei denn, sie sind ausschließlich in einer bestimmten Region tätig. In diesem Fall übernimmt die jeweilige Region die Aufsicht über die Tätigkeit
.– Vermittler und private Kreditgeber dürfen keine Vorstrafen haben und nicht insolvent sein, wenn sie in Spanien tätig werden
wollen.– Die Vergütung des Vermittlers muss in den effektiven Jahreszins (TAE) der Hypothek einbezogen werden. Mit anderen Worten: Die Vermittlungsprovision darf nicht dadurch verschleiert werden, dass sie bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses unberücksichtigt bleibt.

10. Neue Stelle zur Bearbeitung von Beschwerden und Ansprüchen
Der letzte wichtige Punkt dieses Artikels ist, dass eine neue Stelle eingerichtet werden soll, die sich mit Beschwerden und Ansprüchen im Zusammenhang mit Hypotheken im Finanzsektor befasst. Diese Stelle ist jedoch noch nicht eingerichtet worden; bis dahin wird die Angelegenheit vom „Servicio de Reclamaciones del Banco de España“ bearbeitet.

Rückwirkung?
Es gibt nur zwei konkrete Bestimmungen mit rückwirkendem Charakter:
1. Die Bestimmung, durch die ein variabel verzinsliches Darlehen in ein Festzinsdarlehen umgewandelt wird.
2. Die Bestimmung, die die Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung einer Immobilie regelt.

Es scheint also, dass dies die einzigen Maßnahmen sein werden, die auch für Verträge gelten, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes bestanden.

Im Falle einer Rücknahme steht es den Kunden frei, die Klausel aus ihrem ursprünglichen Vertrag beizubehalten, wenn sie dies für zweckmäßiger oder vorteilhafter halten.

Im Gegensatz dazu hat der übrige Inhalt des „Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario“ (Hypothekengesetz) keinen rückwirkenden Charakter, was bedeutet, dass er nur für Hypotheken gilt, die nach seinem Inkrafttreten abgeschlossen wurden.

Es wird davon ausgegangen, dass die Verordnung drei Monate nach ihrer Veröffentlichung im „Boletín Oficial del Estado“ in Kraft treten wird, was bedeuten würde, dass dies im Juni 2019 der Fall sein wird.

Quellen
Dieser Artikel wurde verfasst, um einige der unserer Ansicht nach wichtigsten Punkte des neuen spanischen Hypothekengesetzes zu erläutern, das auf der EU-Richtlinie 2014/17/EU basiert. Nachstehend finden Sie Links zu den Informationsquellen, auf die in diesem Artikel zurückgegriffen wurde.

EU-Richtlinie 2014/17/EU: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/ALL/?uri=CELEX%3A32014L0017

Der Entwurf des spanischen Gesetzes vom November 2017: http://www.congreso.es/public_oficiales/L12/CONG/BOCG/A/BOCG-12-A-12-1.PDF

Das ursprüngliche Gesetz aus dem Jahr 1946 (das ist das Gesetz, das geändert wird): https://www.boe.es/buscar/pdf/1946/BOE-A-1946-2453-consolidado.pdf

Königliches Dekret vom 1. März 2019 (hier finden Sie die Gesetzesänderungen, die im Juni in Kraft treten): https://www.boe.es/buscar/pdf/2019/BOE-A-2019-3108-consolidado.pdf

Haftungsausschluss:
Die Übersetzungen und Auslegungen, die diesen Artikel ermöglicht haben, wurden in bester Absicht vorgenommen; Spectrum International Mortgages übernimmt jedoch keine Haftung für etwaige Fehler, Fehlinterpretationen oder fehlerhafte Übersetzungen.

Sollten Sie Zweifel oder Fragen zum Inhalt oder zu den Auswirkungen des neuen Hypothekengesetzes haben, empfehlen wir Ihnen, rechtlichen Rat einzuholen.

Dieser Artikel gibt ausschließlich unsere persönliche Meinung wieder und kann nicht als Informationsquelle in einem rechtlichen Kontext oder vor Gericht herangezogen werden