Das Geheimnis der Widerstandsfähigkeit des spanischen Wohnimmobilienmarktes
Die Rekordzahlen für 2022 sind auf die gute Entwicklung des Bestandswohnungsmarktes zurückzuführen, wodurch das Risiko einer Wiederholung der Probleme von 2008 vermieden wird.
Auch wenn sich die Konjunktur in den kommenden Monaten abkühlen wird, beweist der Wohnimmobiliensektor seine Fähigkeit, sich an dieses neue Szenario anzupassen, in dem der Anstieg der Geldkosten und die strukturelle Inflation zudem zu einer Veränderung des Spar- und Investitionszyklus geführt haben – ein Beweis für die Robustheit und Professionalität eines Marktes, der international eine Vorreiterrolle einnimmt.
Zweifellos hat dieser Professionalisierungsprozess, den der Immobiliensektor im letzten Jahrzehnt durchlaufen hat, begleitet von einem wachsenden Interesse seitens der Endkunden aufgrund eines höheren Informationsniveaus, dem Wohnimmobilienmarkt eine erfreuliche Gegenwart und eine vielversprechende Zukunft beschert.
2022 war ein Rekordjahr für den Wohnimmobilienmarkt in Spanien mit mehr als 600.000 Kauf- und Verkaufstransaktionen, wie aus den Daten des INE von Ende November hervorgeht. Damit war das vergangene Jahr das aktivste im Wohnimmobiliensektor seit Beginn der Erhebungen durch die Behörde im Jahr 2007. Zweifellos sind diese Rekordzahlen auf die gute Entwicklung des Bestandswohnungsmarktes zurückzuführen, der im vergangenen Jahr ein herausragendes Jahr verzeichnete und damit den Rückgang im Neubau ausglich, der jedoch noch weit von den Zahlen der Immobilienblase vor fünfzehn Jahren entfernt ist. Hierin liegt der große Unterschied zu 2008, der ein Einbruchsrisiko für den Sektor abwendet. Auf dem Höhepunkt des Baubooms war es letztendlich absolut unmöglich, dass die Nachfrage ein täglich wachsendes Angebot absorbieren konnte – ein Szenario, das sich stark von der aktuellen Situation unterscheidet, in der der verfügbare Bestand an Neubauten nach wie vor nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Um dies in einen Zusammenhang zu setzen: Es werden heute fünfmal weniger neue Wohnungen gebaut als vor 15 Jahren, als in einem einzigen Jahr mehr als 600.000 Baugenehmigungen erteilt wurden, verglichen mit 100.000 Ende 2022. Darüber hinaus gibt es keine ernsthaften Anzeichen für eine Überhitzung des Marktes. Das Verhältnis von formalisierten Hypotheken zu Verkaufstransaktionen liegt weiterhin unter eins, mit einem hohen Anteil an Festzinsdarlehen und einer Belastungsquote für den Erwerb von Wohneigentum, die im dritten Quartal 2022 bei 34 % lag, verglichen mit 55 % im Jahr 2008.
Der Wohnimmobilienmarkt hat jedoch bereits eingepreist, dass es in diesem Jahr zu einer Anpassung im Rahmen der Erwartungen kommen wird, da es – abgesehen von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen – schwierig ist, das Tempo des Vorjahres aufrechtzuerhalten, in dem mehrere Faktoren zusammenkamen: eine Kaufwelle und angesparte Ersparnisse, typisch für ein Szenario nach der Pandemie, sowie der nach wie vor sehr günstige wirtschaftliche Rückenwind.
Die Robustheit des Wohnimmobilienmarktes wird durch den übergreifenden Charakter eines Geschäftssegments gefestigt, in dem sich der traditionelle Wohnimmobilienmarkt mit denjenigen vermischt, die Wohnraum weiterhin als beste Investition betrachten, sowie mit anderen Modellen wie dem sogenannten „Build-to-Rent“ – Gebäuden, die ausschließlich zur Vermietung von Wohnungen errichtet werden –, Studentenwohnheimen, Ferienwohnungen und Seniorenwohnungen. Kurz gesagt: eine breite Palette von Alternativen, die die Durchdringung des spanischen Wohnimmobiliensektors, seine Professionalisierung und seine Anpassung als Geschäftsmodell mit Zukunft verdeutlichen.
Diese Arbeit des gesamten Sektors in den letzten Jahren hat es dem Wohnimmobilienmarkt ermöglicht, sich zu festigen und anzukurbeln. Die Erfahrung auf lokaler Ebene, eine umfangreiche Datenbank zur Durchführung der bestmöglichen Immobilienbewertung sowie die beste und genaueste Analyse aller relevanten Marktdaten ermöglichen schnellere und vor allem effizientere Transaktionen, was das Erlebnis für Käufer und Verkäufer verbessert. Ziel ist es, die Entscheidungsfindung zu beschleunigen, den Kaufprozess zu optimieren und die Risiken bei jedem Geschäft zu minimieren. Beispielsweise ist es für Unternehmen ein entscheidender Faktor, vor der Konkurrenz zu wissen, in welchen Gebieten die Nachfrage steigt, um dem Kunden das beste Produkt anbieten zu können.
Der Wohnimmobilienmarkt in Spanien erlebt derzeit eine seiner besten Phasen, mit einer Stabilisierung, die es ihm ermöglicht, jeden Konjunkturzyklus zu überstehen, und die seine Rolle als Speerspitze innerhalb des Immobiliensektors festigt – einer der grundlegenden Säulen, auf denen das Wirtschaftswachstum unseres Landes in den kommenden Jahren beruhen wird. Wenn wir im regulatorischen Bereich gute Arbeit leisten, um Privatpersonen und Investoren maximale Sicherheit zu bieten, wird der Immobiliensektor in Zukunft einer der großen Katalysatoren der spanischen Wirtschaft sein und ein Vorbild, an dem sich andere Länder orientieren können.
Óscar Larrea ist Senior Vice President von Evernest Spain.